Procedura przejęcia na własność nieruchomości, względem której prowadzone są bezskuteczne licytacje w postępowaniu egzekucyjnym

Egzekucja z nieruchomości jest jednym ze sposobów zaspokojenia się wierzyciela
z majątku dłużnika. Po dokonaniu wstępnych czynności, do których zalicza się wykonanie zajęcia oraz opisu i oszacowania nieruchomości, komornik wyznacza termin pierwszej licytacji.

Zasadą jest możliwość przejęcia nieruchomości na własność dopiero po drugiej bezskutecznej licytacji, jednakże istnieją od tej zasady wyjątki.

1) ETAP PIERWSZEJ LICYTACJI

Za licytację bezskuteczną uznaje się taką, gdzie nikt nie przystąpił do przetargu: przetarg nie może się odbyć z braku licytantów, zgłoszenia się osób, które są wyłączone
z przetargu (art. 976 § 1), stawienia się pełnomocnika bez należytego umocowania
(art. 977 i 978), zaoferowania ceny niższej od ceny wywołania (art. 965) czy złożenia oferty pisemnej zamiast ustnej (art. 987).

W sytuacji, gdy pierwsza licytacja okazuje się nieskuteczna z powodu braku chętnych
do wzięcia w niej udziału, już na tym etapie istnieje możliwość przejęcia nieruchomości
na własność, a mianowicie gdy:

  1. Przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna – na własność może ją przejąć współwłaściciel wystawionej na licytację nieruchomości o ile nie jest dłużnikiem osobistym, za cenę nie niższą niż ¾ sumy oszacowania (art. 982 § 1 k.p.c.). O ile ustawa z tego obowiązku nie zwalnia, współwłaściciel, który chce przejąć nieruchomość, składa rękojmię wraz z wnioskiem o przejęcie w ciągu tygodnia od terminu licytacji.

W przypadku, gdy więcej niż jeden ze współwłaścicieli wyraża chęć przejęcia nieruchomości na własność o pierwszeństwie będzie decydował fakt który z nich prowadzi gospodarstwo rolne lub pracuje w nim. Kiedy i to kryterium nie pozwala rozstrzygnąć kwestii pierwszeństwa, wówczas sąd bierze się pod uwagę który ze współwłaścicieli daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego. (art. 958 § 2 k.p.c.)
W piśmiennictwie określa się dodatkowo trzecie kryterium ustalenia współwłaściciela, który powinien przejąć nieruchomość, a mianowicie zaproponowaną przez poszczególnych współwłaścicieli cenę przejęcia.

  1. Przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu –
    na własność może je przejąć wierzyciel hipoteczny za cenę nie niższą niż trzy czwarte sumy oszacowania, przy czym wierzyciel hipoteczny nie jest zobowiązany do składania rękojmi. Termin na złożenie wniosku o przejęcie prawa wynosi tydzień od dnia licytacji (art. 982 § 3 k.p.c.).

 

2) ETAP DRUGIEJ LICYTACJI

Zakładając, iż pierwsza licytacja była nieskuteczna i nikt nie przejął nieruchomości
na własność, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza termin drugiej licytacji. Nierzadkie są przypadki, gdzie także do drugiej licytacji, podczas której cena wywoławcza stanowi już tylko 2/3 sumy oszacowania, nikt nie przystępuje. W takiej sytuacji ewentualne przejęcie nieruchomości na własność przebiega zgodnie z postanowieniami art. 984 k.p.c.:

„§  1. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku gdy osoby określone w art. 982 nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu.

§ 2. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.

§ 3. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu,
kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach – temu, czyja należność jest większa.”

 

Ważną uwagą jest okoliczność, że wierzyciel przejmujący nieruchomość może zaliczyć
na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część (art. 968 § 1 k.p.c.)

 

3) WNIOSEK O PRZEJĘCIE NIERUCHOMOŚCI I DALSZE POSTĘPOWANIE

W zakresie wymogów, jakie musi spełnić wniosek o przejęcie nieruchomości, wierzyciel powinien zwrócić uwagę na cenę jaką zaproponuje za przejęcie, gdyż w przypadku większej ilości wierzycieli chętnych do przejęcia to właśnie zaproponowana cena stanowić będzie kryterium, jakim posłuży się sąd przy udzielaniu przybicia – udzieli przybicia temu z wierzycieli, który zaproponował cenę wyższą (z zachowaniem wymogu, iż zaproponowana cena nie może być niższa niż 2/3 sumy oszacowania).

Sam wniosek wraz z rękojmią składa się w sądzie rejonowym, który nadzoruje przebieg danej egzekucji z nieruchomości. Wysokość rękojmi wynosi jedną dziesiątą części sumy oszacowania zgodnie z art. 962 § 1 k.p.c. Przepisy przewidują pewne wyjątki
od konieczności składania rękojmi, aby skorzystać ze zwolnienia należy spełnić przesłanki:  wartość prawa przysługującego przystępującemu ujawnionego w opisie i oszacowaniu (np. hipoteka) nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w powyższym opisie, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem. Opłata od wniosku o przejęcie nieruchomości wynosi 100,00 zł, dowód jej uiszczenia powinien stanowić załącznik
do wniosku.

W sprawie wniosku właściwy sąd orzeka w postanowieniu o udzieleniu przybicia. Udzielenie przez sąd przybicia poprzedza wysłuchanie wnioskodawców, którzy składali wniosek o przejęcie nieruchomości oraz uczestników postępowania, ale tylko w przypadku, gdy stawią się na posiedzenie (art. 989 k.p.c.)

Postanowienie o udzieleniu przybicia może stanowić przedmiot zażalenia
na ogólnych zasadach, jednak jego postawą nie mogą być takie uchybienia przepisów postępowania, które nie naruszają praw skarżącego (art. 997 k.p.c.). Gdy postanowienie
się uprawomocni, sąd wzywa nabywcę, aby złożył cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce na rachunek depozytowy sądu. Nabywca ma na to dwa tygodnie
od otrzymania wezwania.

Na koniec, czyli po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i po wykonaniu przez wierzyciela warunków licytacyjnych, otrzyma on z sądu postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości (art. 998 k.p.c.).  Uprawomocnione postanowienie stanowi również tytuł wykonawczy do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez dodatkowego wymogu nadania mu klauzuli wykonalności. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia i uzyskaniu na nim stwierdzenia prawomocności należy złożyć wniosek o wpis własności w księdze wieczystej nieruchomości.

Co ważne dla nabywcy nieruchomości, od chwili uprawomocnienia się postanowienia
o przysądzeniu własności na jego rzecz należą do niego wszelkie pożytki z nieruchomości. Jednocześnie powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu
(art. 999 § 2 k.p.c.).