Skutki zmiany ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego na procedurę sprzedaży nieruchomości rolnych

1. Skutki zmiany ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego na procedurę sprzedaży nieruchomości rolnych
Do sejmu wpłynął projekt poselski (04.03.2016 r.) wprowadzający liczne zmiany do ustaw dotyczących zbywania nieruchomości rolnych, w tym i do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Projekt nosi nazwę ustawa z o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Przywołany powyżej projekt ustawy to zupełne novum, które stanowi lub ma stanowić swoistą tymczasową „furtkę”, dla tych którzy nie zdążyli jeszcze sprzedać nieruchomości rolnych, a którzy nie spełniają wymogów i obwarowań wynikających z nowej ustawy.
I tak analizowany projekt ustawy zawiera zmiany, ale do ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803), a więc zmiany do obowiązującej jeszcze starej ustawy, nowa ustawa pochodzi z dnia 5 sierpnia 2015 r., która ma wejść w życie 1 maja 2016 r. Projekt przewiduje bowiem, że nowa ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 r. traci moc z dniem wejścia w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.
Analizowany projekt zawiera przepisy przejściowe, niezbędne do uregulowania spraw wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie projektowanej ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Zgodnie z zaproponowanymi przepisami (art. 11) do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych na podstawie ustaw, o których mowa w art. 3, art. 4, art. 6 i art. 7 a więc interesującej nas starej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803) i niezakończonych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, czyli ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw stosuje się przepisy dotychczasowe, a więc przepisy starej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803). Art. 11 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw zawiera bowiem wprost odesłanie do starej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803), a nie do nowej ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r.
W momencie wejścia w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, nowa ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 r. traci moc i niejako następuje powrót do stanu prawnego obowiązującego na gruncie starej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803) oczywiście ze zmianami wynikającymi z projektu.
Rozpoczęcie procedury sprzedaży nieruchomości rolnej aktualnie, a więc za rządów starej ustawy o z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803) a zakończenie już za rządów ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw to zgodnie z art. 11 zastosowanie znajdą przepisy obowiązującej jeszcze ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu aktualnym (nie stosuje się do obwarowań jakie wprowadza ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 r., jak również projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw).
Bardzo istotnym problemem jest fakt, że nie wiadomo kiedy projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wejdzie w życie, oraz fakt że nie ma żadnej pewności czy art. 11, który przesądza jakie przepisy będą miały zastosowanie, nie zostanie w trakcie prac legislacyjnych zmieniony. Z uwagi na to, że omawiane przepisy są na etapie prac legislacyjnych nie ma gwarancji czy końcowy etap projektu ustawy będzie satysfakcjonujący w części dotyczącej przepisów przejściowych.
Wydaje się jednak, że złym rozwiązaniem będzie rozpoczęcie procedury sprzedaży obecnie i zakończenie jej (zawarcie umowy przenoszącej własność) już w okresie obowiązywania ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, (jeszcze przed wejściem w życie projektu ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw). Wynika to wprost z jednoznacznego brzmienia art. 22 nowej ustawy z 5 sierpnia 2015 r., który stanowi, iż: „Do umów przenoszących własność nieruchomości rolnych albo ich części oraz umów dzierżawy nieruchomości rolnych albo ich części, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe”. W sytuacji zatem gdy umowa przenosząca własność nieruchomości rolnej zostanie zawarta po 31 kwietnia 2016 r., wówczas obowiązują wszelkie obwarowania i wymogi wynikające z przepisów ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r.
W tym miejscu należy również zaznaczyć, iż warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości rolnej (umowa sprzedaży nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu), do zawarcia której istnieje obowiązek zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Umowa taka polega na tym, że zbywca nieruchomości sprzedaje ją kupującemu pod warunkiem, że uprawniony podmiot (ANR) nie wykona prawa pierwokupu. W przedmiotowej umowie nie dochodzi jeszcze do rozporządzenia prawem własności nieruchomości. Sprzedający natomiast zobowiązuje się przenieść własność na nabywcę po ziszczeniu się warunku polegającego na tym, że uprawniony – ANR z prawa pierwokupu nie skorzysta z przysługującego mu pierwszeństwa nabycia nieruchomości. Stanie się tak, wówczas gdy upłynie termin na wykonanie prawa pierwokupu bądź uprawniony złoży przed upływem terminu oświadczenie, że rezygnuje ze swego przedmiotowego uprawnienia. Otwiera to wówczas możliwość wykonania kolejnej umowy – przenoszącej już własność rzeczy (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 17.06.2010r., sygn. akt: I ACa 465/10).

2. Plan działania w zakresie procedury sprzedaży nieruchomości rozważyć należy trzy warianty:
1. Wariant – Rozpoczęcie procedury sprzedaży nieruchomości za rządów obowiązującej obecnie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i zakończenie jej (zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości rolnej) w terminie do dnia 31 kwietnia 2016 r. (jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów ustawy tj. ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r.).
2. Wariant – Rozpoczęcie procedury sprzedaży nieruchomości za rządów obowiązującej obecnie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i zakończenie jej (zawarcie umowy przenoszącej własność) już za rządów nowej ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r., która wchodzi w życie z dniem 1 maja 2016 r.
3. Wariant – Rozpoczęcie procedury sprzedaży nieruchomości za rządów obowiązującej obecnie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i zakończenie jej za rządów ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.
Analiza wariantu I
Przedmiotowe rozwiązanie zakłada rozpoczęcie procedury sprzedaży nieruchomości za rządów obowiązującej obecnie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (zwarcie warunkowej umowy sprzedaży) i zakończenie jej (zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości rolnej) w terminie do dnia 31 kwietnia 2016 r. (jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów ustawy tj. ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r.) Takie rozwiązanie gwarantuje, iż w stosunku do nabywcy oraz zbywcy nie zaistnieją obwarowania wynikające z ustawy z dnia 5 sierpnia 2016 r., której wejście w życie ustalone jest na dzień 1 maja 2016 r.
W przypadku skorzystania z wariantu I koniecznym jest zawarcie warunkowej umowy sprzedaży, a następnie po upływie terminu do skorzystania przez ANR z prawa pierwokupu niezwłoczne zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości rolnej.
Analiza wariantu II
Wariant II zakłada rozpoczęcie procedury sprzedaży nieruchomości za rządów obowiązującej obecnie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i zakończenie jej (zawarcie umowy przenoszącej własność) już za rządów nowej ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r., która wchodzi w życie z dniem 1 maja 2016 r.
Z uwagi na art. 22 ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości (a taką nie jest warunkowa umowa sprzedaży) po dniu 1 maja 2016 r. skutkować będzie tym, iż tak na kupującego jak i na sprzedającego nałożone zostaną obwarowania i ograniczenia wynikające z nowej regulacji prawnej, których sprzedający nie może uniknąć.
Analiza wariantu III
Omawiany wariant zakłada rozpoczęcie procedury sprzedaży nieruchomości za rządów obowiązującej obecnie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i zakończenie jej (zawarcie umowy przenoszącej własność) za rządów ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.
W tym miejscu należy jednakże ponownie podkreślić, iż nie ma żadnej gwarancji ani wiedzy co do tego, kiedy omawiany projekt ustawy wejdzie w życie oraz żadnej pewności co do tego w jakim kształcie zostanie ostatecznie uchwalony.