Ustawa z dnia 25 czerwca 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – komentarz

Komentarz – ustawa z dnia 25 czerwca 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego 

Wstęp

Uchwalona przez Sejm 25 czerwca 2015 r. ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego poszerza zakres kontroli Państwa nad obrotem gruntami rolnymi i ogranicza możliwość nabycia nieruchomości rolnych przez osoby nieuprawnione w celach innych niż prowadzenie produkcji rolnej. Ustawa powierza również Agencji Nieruchomości Rolnych bardziej aktywną niż dotychczas funkcję realizatora polityki rolnej państwa w zakresie gospodarki ziemią. W celu przeciwdziałania nadmiernej koncentracji ziemi prawodawca określił maksymalną powierzchnię rodzinnego gospodarstwa rolnego, która to nie może być większa niż 300 ha. Zapis ten ma ograniczyć tworzenie gospodarstw wielkoobszarowych. Dążąc do poprawy struktury agrarnej, ustawa wprowadza pojęcie podstawowej normy obszarowej użytków rolnych w gospodarstwie rolnym. Norma ta będzie określona przez ministra właściwego do spraw rozwoju wsi w drodze rozporządzenia z uwzględnieniem średniej powierzchni użytków rolnych wchodzących w skład gospodarstw rolnych położonych w poszczególnych województwach.

Ocena zmian

W zamyśle prawodawcy ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, zwana dalej ustawą, ma chronić Polskę przed wykupem gruntów przez obcokrajowców, w związku z upływem w maju 2016 r. dwunastoletniego okresu ochronnego na obrót gruntami rolnymi w Polsce. W istocie ustawa bardzo mocno ogranicza możliwość wykonywania prawa własności. Największe zastrzeżenia wzbudza art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy dotyczący sprzedaży i podziału nieruchomości rolnych – uniemożliwia on przeniesienie nieruchomości rolnej lub jej części w przypadku, gdy w efekcie podziału gospodarstwa powierzchnia użytków rolnych pozostała przy zbywcy będzie mniejsza od normy ustalonej przez ministra rozwoju i wsi dla poszczególnych województw (wg projektu rozporządzenia norma dla województwa zachodniopomorskiego ma wynosić 30 ha). Przeniesienie własności uzależnione jest również od wydania przez dyrektora oddziału Agencji Nieruchomości Rolnych decyzji stwierdzającej dopuszczalność podziału gospodarstwa albo potwierdzającej, że nie dochodzi do jego podziału (art. 6 ust. 4 ustawy).

W przypadkach, gdy własność nieruchomości rolnej, albo jej część, nie miałaby być przeniesiona na rzecz podmiotów wyszczególnionych w art. 9 ust. 6 pkt 1-7 (m. in. rolnik indywidualny powiększający gospodarstwo rodzinne, osoba bliska zbywcy, członek spółdzielni lub sama spółdzielnia produkcji rolnej etc.) tylko innych, na podstawie umowy sprzedaży, to transakcja taka obwarowana jest prawem pierwokupu przysługującemu szeregowi podmiotów, od dotychczasowego dzierżawcy takiej nieruchomości, następnie właściciela działki rolnej sąsiadującej aż do Agencji (gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha). Takie uregulowanie może nastręczyć szereg problemów przy ustaleniu podmiotu, któremu przysługuje prawo pierwokupu (np. przy sprzedaży sąsiedzkiej). Co więcej należy to zrobić nie na etapie wykonywania prawa pierwokupu, lecz przed zawarciem umowy o skutku zobowiązującym (sprzedaż nieruchomości podmiotowi wybranemu przez zbywcę). Ustawa mówi bowiem, że o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej albo jej części notariusz w imieniu zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu zawiadamia osoby uprawnione. Nie ma jednakże ustalonej procedury, jak notariusz ma ustalić, kto jest uprawniony. Wypada zaznaczyć, że brak zawiadomienia uprawnionego do pierwokupu skutkuje nieważnością czynności prawnej, której przedmiotem jest przeniesienie nieruchomości rolnej lub jej części. W przypadkach, gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej, lub jej części, o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha, nastąpi w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa będzie miała prawo do złożenia oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości za zapłatę równowartości  pieniężnej.

Należy podkreślić, że wykonujący prawo pierwokupu, jak również Agencja w sytuacji złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej, mogą wystąpić do sądu o ustalenie ceny nieruchomości, gdy jej wartość będzie rażąco odbiegała od wartości rynkowej (w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu bądź oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości). Sąd ustali cenę nieruchomości przy zastosowaniu sposobów przewidzianych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Komentowana ustawa wprowadza również zmiany w kilkunastu innych aktach prawnych. Są one w części równie dyskusyjne i wzbudzają szereg wątpliwości. Jako przykład można podać art. 29 a dodany do ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zgodnie z nim nabywca nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa będzie musiał zobowiązać się m. in. do nieprzenoszenia jej własności przez 10 lat i do osobistego prowadzenia działalności rolniczej, a także do nieobciążania tej nieruchomości hipoteką (na rzecz podmiotów innych niż Agencja). W przypadku niedotrzymania powyższych obowiązków zobligowany będzie zapłacić 40 % ceny za jaką kupił ziemię. Należy podkreślić także wadliwość przepisu, który umożliwia uniknięcie zapłaty owych 40%, a więc przypadku uzyskania pisemnej zgody Agencji Nieruchomości Rolnych, która może jej udzielić „jeżeli przemawiać będą za tym ważne względy gospodarcze, społeczne lub losowe”. Tak ogólnikowy zapis doprowadza do zbytniej uznaniowości, a także nie przewiduje niezbędnej procedury odwoławczej.

Obwarowania przy przeniesieniu własnościnieruchomości rolnej albo jej części

Przepisy ustawy ograniczają dopuszczalność przenoszenia własności nieruchomości rolnej (sprzedaż, zamiana, darowizna, dożywocie itp.) jedynie do przypadków, gdy:

  1. powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy będzie nie mniejsza niż powierzchnia użytków rolnych niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej (podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym), a zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne, lub
  2. powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy stanowiącymi jego własność będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, lub
  3. zbywana nieruchomość rolna albo jej część obejmuje użytki rolne nieprzylegające do innych użytków rolnych wchodzących w skład tego samego gospodarstwa rolnego zbywcy, ale przylegające do nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego i stanowiącej własność nabywcy, lub
  4. przy umowie zamiany różnica powierzchni zmienianych użytków rolnych liczonych w hektarach przeliczeniowych, o których mowa w przepisach o podatku rolnym, nie przekracza 10 %, lub
  5. ma na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi, lub
  6. własnością zbywcy pozostanie grunt pod budynkiem mieszkalnym wraz z innymi obiektami budowlanymi oraz gruntami do nich przyległymi, niezbędnymi do właściwego korzystania z budynku mieszkalnego, których łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, oraz zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne.

Ponadto wprowadza się warunek, zgodnie z którym własność nieruchomości rolnej lub jej części może być przeniesiona, o ile grunty te mają zapewniony dostęp do drogi publicznej albo będą miały taki dostęp po połączeniu z gruntami nabywcy.

Moment wejścia w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego –konieczność przygotowania się do zmian w obrocie nieruchomościami rolnymi

Ustawa z dnia 25 czerwca 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego została przyjęta niemal jednomyślnie przez Sejm, mimo wielu wątpliwości wyrażanych przez ugrupowania opozycyjne. Wejście w życie ustawy przewidziano na 1 stycznia 2016 r. W dniu 7 sierpnia 2015 r. przekazano ustawę Prezydentowi do podpisu. Głowa Państwa może ją podpisać w terminie 21 dni i ogłosić w Dzienniku Ustaw, może odmówić jej podpisania i z umotywowanym wnioskiem przekazać Sejmowi do ponownego rozpatrzenia (tzw. weto ustawodawcze) lub też, w przypadku wątpliwości prawnych, złożyć wniosek do Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie zgodności ustawy z Konstytucją. W przedmiotowej sytuacji można założyć, że Prezydent podpiszę ustawę, mimo kontrowersji, jakie wzbudza jej treść. Posłowie opozycji zapowiadają jej zmianę na wypadek ew. wygranej w wyborach parlamentarnych na jesieni tego roku, jednakże poza czysto hipotetycznymi domysłami na temat możliwej zmiany partii rządzącej, trzeba zdać sobie sprawę, iż potencjalna nowa ustawa wprowadziłaby dalsze ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi w Polsce.

W obecnej sytuacji należy przygotować się na wprowadzenie od 1 stycznia 2016 r. ograniczenia możliwości przenoszenia własności nieruchomości rolnych. Podmioty objęte przepisami komentowanej ustawy powinny skupić się na podjęciu działań zmierzających do uchronienia się przed jej skutkami. Nie są wykluczone dalsze ograniczenia w możliwości rozporządzania własnością nieruchomości rolnych w przypadku zmiany partii rządzącej.